.png)
3月13日，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，要求重点实施设备更新、消费品以旧换新、回收循环利用、标准提升“四大行动”。文件中没有涉及房地产交易的相关内容，但最近几个月来出台商品房“以旧换新”城市却也越来越多了。
据不完全统计，2023年以来，多地针对住房改善性需求出台了多方面支持政策，已有超30城表态支持房子“以旧换新”。比如，河南省郑州市于4月1日宣布，计划在2024年完成二手住房“以旧换新”1万套，为此还特意建立一个全市房源信息共享平台，先行筹集二手住房房源以及用于换购的新建商品住房房源。
两种声音
关于商品房“以旧换新”，互联网舆论场上有着两种完全对立的看法。一方面，媒体和专家普遍认为推动商品房“以旧换新”能够促进新房、二手房良性循环，释放购房消费需求。另一方面，普通网民和部分网络大V则对商品房“以旧换新”并不看好，认为这是在“割韭菜”和“赚最后一个铜板”。
讨论商品房“以旧换新”究竟是好是坏，需要先明白各地“以旧换新”政策的操作模式，以及房地产市场复苏究竟面临着哪些阻力。
某网站在一篇有关商品房“以旧换新”的文章中，把各地的具体操作模式大致可以分为两大类：一类是中介撮合，并鼓励开发商接盘旧房;另一类是地方国资兜底收购。不管是第一类模式还是第二类模式，地方政府一般会给房企或购房者提供补贴，以鼓励交易。
浙江宁波、山东济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务属于第一类。在这类模式中，由购房者、开发商和经纪机构签订三方协议，购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房。在约定期限内，旧房售出，购房者继续购买新房;若旧房未售出，开发商需要退还定金，以此缩短“卖一买一”的置换周期。
江苏苏州相城区、江苏太仓、河南郑州、江苏连云港等地国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房，属于第二类。在这类模式中，被收购的旧房可以作为保障性住房或人才房使用，比如江苏海安市提出，将成立专门的资产管理公司负责运营回收的房源，这些房源可用于出租、出售或作为融资工具。
楼市期待全面复苏
根据克而瑞数据，3月百强房企销售额同比下降45.8%，1-3月份累计降幅为47.5%，百强房企门槛值降至近年最低水平，一季度实现13亿元销售额就能称为“百强房企”。尽管政策面持续优化、释放利好，一线及部分强二线核心城市调控政策松绑，但市场信心支撑不足，需求及购买力低迷。
新房销售收缩，多地二手房成交则是连创新高。根据统计，今年3月，合肥二手网签6894套，新房备案1402套，二手是新房的4.9倍;南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，二手是新房的3.66倍;深圳二手成交3840套，新房成交2816套，二手是新房的1.36倍。二手房成交量是以持续不断的降价换来的，市场上不缺低于周边新盘销售价格的存量房源。
以此看来，推出商品房“以旧换新”能够发挥稳定存量房市场价格的作用。能够被认可和收购的大多都是质量较高的二手房源，这部分房源被用于租赁使用后不会再次流入市场，可以减轻二手房持续分流一手房的压力。
“以旧换新”政策对于提振房地产市场信心是有积极意义的，但在具体落实上还有一些问题需要注意。首先是“钱从哪来”的问题，国企平台或开发商收购旧房的模式更为直接有效，但现在部分城市曝出人才购房补贴兑付困难的问题，如果没有确定的资金来源，这种模式很难赢得购房人群的信任。其次是利益分配问题，“以旧换新”模式涉及多方利益主体，房产价格评估、房屋绑定的社会服务属性等如何实现平衡也是一个焦点问题。
- 商品房以旧换新
