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地产“优等生”万科，还守得住吗？
近期，万科在投资者交流会上提到：“当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。”万科管理层表示，公司已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。 万科年报显示，2023年公司营收4657亿，同比下降7.56%；归母净利润298亿，同比下降43.1%；经营活动现金流净额39.1亿，同比增加42.2亿。在整体房地产市场低迷的情况下，有多元化业务支撑的万科营收降幅并不算大。尽管净利润大幅缩水，但和利润出现亏损的房企相比，万科仍是地产“优等生”。 万科还守得住吗？ 真正让投资者担忧的，是近期的一些舆情热点，以及业绩下滑的“优等生”还能不能继续应对销售持续低迷和债务风险。
舆情热点与业绩下滑
关于舆情热点，万科最近一段时间也在积极回应。针对今年5月及6月到期的境外债券的具体资金安排，万科在4月5日回复，已经提前启动了相关置换和还款准备工作，对不同月份到期的债务，公司都会有相应的应对。针对烟台万科公司被举报事件，万科在4月14日回应，万科不存在拒不交账的情况，目前税务机关亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意。 站在万科准业主、业主角度，相较于这些舆情信息，更关注的是万科的流动性压力，这和万科在建楼盘的开发进度密切相关。 万科最大的现金流入来自销售回款。万科年报显示，2023年公司全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%，规模保持在行业第二。2023年TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。尽管业绩下降，但在TOP100房企中，万科的表现相对稳健，并且连续15年经营性现金流为正。2024年一季度，万科累计实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，销售面积排名百强房企第一，稳居行业头部。 现金短债比是衡量企业短期偿债能力的重要指标，该指标大于1且数值越高，代表企业的财务安全性越高。2023年末，万科持有货币资金约998.1亿元，年内到期的有息负债约为624.2亿元，现金短债比为1.6，较于2022年末的1.4有所回升。对于市场关切，万科管理层表示，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。 拿地意愿也是观察房企流动性状况的一种方法。2023年12月22日，万科以约6.78亿元的价格，拿下昆明滇池会展中心西侧约77.8亩住宅用地，这是万科1个月内在会展板块拿下的第二块土地。一般而言，当开发商出现流动性恶化时会选择暂停拿地。万科在昆明虽然是以底价拿地，但6.78亿元的价格对多数业绩下滑的房企来说也是不小压力。可以说，万科首先是表明了“坚决不躺平”的决心，其次也表现出了对云南房地产市场的信心。
大理项目规划与发展
万科大理项目将推新组团 大理市国土空间规划委员会2022年第2次项目审查会议首次对梦云南·领海二期（项目名称：万科·大理拾叁月）的修建性详细规划进行审查。审查意见提出，项目修规应结合下庄村城市更新改造规划统筹规划；进一步完善交通影响评价，并按交评审查意见，结合“大理十六里”项目，优化片区动静态交通组织。这是审查意见的关键部分，审查意见原文涉及七项内容，可见大理市对于这个项目是十分重视的。 2023年第6次项目审查会议对下庄村社区城市品质提升和产业配套项目的概念性规划进行审查。审查意见提出，下庄村作为满江片区城市中心，为统筹推进片区城市更新，提升片区城市品质和社区配套，原则同意将下庄村纳入城市更新；规划中涉及大理满江康旅公司取得的带方案出让四个地块，须以中标方案为基础，丰富建筑形态，优化临海面的建筑景观。大理满江康旅公司是万科·大理十叁月项目的开发商，万科二期项目的开发建设是下庄村城市更新改造的重点项目。 根据项目所释放的消息，万科·大理拾叁月将全新组团命名为【海与风】，以【商旅集散】、【生活聚落】、【融山入海】、【混合住区】四大模块为核心开发，打造高品质生态滨海美宅、限量版观海美寓、地标级滨海休闲商业体系，定位为“大理山海新封面，文化旅度目的地”。万科·大理拾叁月已交付的【海与月】组团主要是住宅，而【海与风】则在继续向市场提供高品质住宅的同时丰富商业业态，主要包括社区底商、公寓、酒店等。
- 万科，经营困难，业绩下滑，多元化业务，现金流
