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存量房贷还会降吗?
最近降首付与降利率的话题十分火热，“新政”首个周末部分城市房地产市场显现出活跃迹象，但对于存量房业主来说，是否能享受到政策的好处还是未知数。
5月17日，央行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，这意味着商贷利率水平可由各地自主确定。有媒体统计，截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。这些城市都是新房价格环比同比连续3个月下行的城市，符合此前首套住房贷款利率政策动态调整机制所规定的条件。
各地可自主确定商贷利率水平，那么后期5年期以上LPR报价调降的空间就比较小了。5月20日，央行公布新一期货币市场报价利率，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%，均维持不变。自2月份下调以来，5年期以上LPR已连续3个月“按兵不动”。
存量房贷利率主要随着LPR下调而下降，截至2023年末，商业银行净息差已降至1.69%的历史低位，如果降息预期持续落空，存量房贷与新增房贷利差可能会进一步增加。
住建部明确
存量房公积金利率明年起下调
5月17日，住房城乡建设部发布关于做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作的通知。通知主要有两项内容：一是及时调整住房公积金个人住房贷款利率，自2024年5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点;二是做好存量住房公积金个人住房贷款政策衔接，1年以上的贷款应于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
央行对于住房公积金贷款和商业性住房贷款虽然都有下调利率相关的通知，但二者的下调方式有明显区别。对于住房公积金贷款是直接下调利率，不管是新增贷款还是存量贷款都能享受最新的利率。对于商业性住房贷款央行没有明确提出下调利率，反而还限定了取消利率政策下限的对象，只限于首套房和二套房的新增贷款。
提前还贷潮持续
存量房业主期待利率再次下调
根据六大国有商业银行披露的2023年业绩报告，截至2023年末，六大行房地产贷款余额合计为4.09万亿元，较上年末增长约为2535亿元，增速约为6.6%，不过在贷款总额中占比普遍下降。wind数据显示，六大行按揭贷款余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元。多家银行在年报中将个人住房贷款余额下降原因归结于，房地产市场调整和提前还款规模有所增加。
今年4月初，在业绩发布会上回答记者提问时，建设银行副行长李运表示，今年前3个月，建设银行房贷提前还款的规模较去年第四季度有所下降，“去年存量房贷利率调整减少了客户的房贷支出，这从一定程度上有助于降低客户提前还房贷的意愿。”
也有银行高管表达审慎态度。3月29日，民生银行副行长林云山在2023年业绩发布会上表示，2023年按揭提前还款量规模增加，“进入今年以来趋势还在”。林云山坦言，我们预计2024年按揭的提前还款跟重定价会影响到当年的收入在18亿元水平。
居民提前还贷主要有两方面原因，一是储蓄、理财收益率的走低，二是存量房贷利率较高。如果低于利息支持，那么提前还贷确实是一种理想选择，但对银行来说，提前还贷数量增多可能会给资产负债管理造成冲击，同时利息收入也会受到影响。
2023年8月，中国人民银行、金融监管总局明确，符合条件的存量首套房贷借款人可与承贷金融机构协商降低利率。根据央行公布的数据，降低存量房贷利率工作，让超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人。
如今，随着越来越多城市取消房贷利率政策下限，存量房贷利率调整再次紧迫起来。从稳金融的角度来说，进一步降低存量房贷利率可以缓解“提前还贷潮”，进而减少违规转贷行为的发生，防范金融风险。从促消费的层面来说，进一步降低存量房贷利率也能在一定程度上刺激人们消费、投资和购买改善型二套住房的需求，进而有利于经济整体稳定。
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